Koupit byt, pronajmout ho a nechat nájemníka splácet hypotéku. Na první pohled jednoduchý plán. Jenže investiční nemovitost není jen o výši nájmu. Do výsledku promlouvají i daně, opravy, fond oprav, neobsazenost nebo splátka hypotéky. Co si tedy spočítat dřív, než podepíšete rezervační smlouvu?
Nemovitosti mají v Česku pověst bezpečné investice. Jsou hmatatelné, lidé jim rozumí a mnoho investorů je bere jako jistotu na dlouhé roky. Jenže i u bytu na pronájem platí, že špatně spočítaná investice se může rychle změnit v drahý závazek.
Lidé si často říkají: nájemník mi pomůže splácet hypotéku a byt mi časem zůstane. To se skutečně může stát. Ale jen tehdy, když dávají smysl čísla.
Nestačí vědět, za kolik byt pronajmete
Řekněme, že koupíte byt za 4 miliony korun a pronajmete ho za 18 tisíc měsíčně. Ročně tak vyberete 216 tisíc korun. Na první pohled to vypadá jako pěkný výnos.
Jenže to je pouze hrubý příjem. Od hrubého příjmu pak odečtěte daň, pojištění, fond oprav, běžnou údržbu, případné opravy, vybavení bytu i měsíce, kdy byt zůstane bez nájemníka.
Právě tady mnoho lidí chybuje. Počítají, že nájemník bude v bytě každý měsíc v roce a všechno poběží bez problémů. V praxi ale může nájemník odejít, byt se musí vymalovat, opravit a znovu nabídnout. Jeden nebo dva měsíce bez nájmu dokážou výnos výrazně snížit.
Proto je lepší počítat opatrně. Ne s ideálním scénářem, ale s realitou.
Hypotéka pomáhá, ale zvyšuje riziko
Hypotéka může být u investičního bytu výhodná. Nemusíte mít celou kupní cenu v hotovosti a nájem vám může pomáhat se splácením.
Zároveň si musíte uvědomit, že hypotéku splácíte každý měsíc. Nezáleží na tom, jestli máte byt zrovna obsazený, nájemník poslal nájem včas nebo v bytě nečekaně opravujete koupelnu či měníte spotřebiče.
Proto by investiční byt neměl být koupený „na krev“. Pokud po koupi nemáte žádnou rezervu, stačí pár nečekaných výdajů a z investice se stane stres.
Fond oprav a stav domu nepodceňujte
Při koupi bytu se lidé často soustředí hlavně na cenu, dispozici a lokalitu. U investičního bytu je ale důležité dívat se i na celý dům.
Kolik se platí do fondu oprav? Má dům úvěr? Čeká ho rekonstrukce střechy, výtahu, fasády nebo stoupaček? Jsou ve společenství vlastníků nějaké dlouhodobé problémy?
Levnější byt ve špatně udržovaném domě se může rychle prodražit. Vyšší fond oprav nebo plánovaná rekonstrukce mohou snížit váš čistý výnos o desítky tisíc korun ročně.
Lokalita je důležitější než hezká kuchyň
U vlastního bydlení rozhodují emoce. U investičního bytu by měla rozhodovat především čísla a poptávka po nájmu.
Nájemník obvykle řeší dostupnost do práce, MHD, občanskou vybavenost, parkování, bezpečnost a celkové náklady na bydlení. Krásný byt v lokalitě, kde je slabá poptávka, nemusí být dobrá investice.
Naopak obyčejnější byt v místě, kde lidé dlouhodobě chtějí bydlet, může fungovat velmi dobře.
Nájemník je součást investice
Výnos z pronájmu nestojí jen na bytě, ale také na člověku, který v něm bydlí. Spolehlivý nájemník, který platí včas a o byt se stará, má velkou hodnotu.
Vyplatí se proto nepodcenit nájemní smlouvu, předávací protokol, kauci, fotodokumentaci bytu a základní prověření zájemce. Honba za co nejvyšším nájmem se nemusí vyplatit, pokud kvůli tomu získáte problémového nájemníka.
Dobrá investice musí vycházet i v horším scénáři
Byt na pronájem může být zajímavou součástí majetku. Může přinášet pravidelný příjem, chránit hodnotu peněz a v čase růst na ceně.
Neměl by ale stát jen na víře, že „nemovitosti vždycky rostou“. Důležité je vědět, kolik skutečně vydělává, jaká nese rizika a co se stane, když přijde oprava, výpadek nájmu nebo změna úrokové sazby.
Než tedy koupíte investiční byt, položte si jednoduchou otázku:
Dává mi tato investice smysl i po započítání všech nákladů, rezerv a rizik?
Když vám čísla dávají smysl i po započítání nákladů a rizik, může byt na pronájem dobře zapadnout do vašeho finančního plánu. Jakmile ale kalkulace funguje jen v ideálním scénáři, raději se zastavte a vše znovu přepočítejte.
Zvažujete koupi bytu na pronájem? Pomůžeme vám spočítat financování, očekávaný výnos i rizika tak, abyste se nerozhodovali jen podle pocitu.
